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                                                  Guía del vendedor

GRUPO CUPULA INMOBILIARIA recomienda encarecidamente el asesoramiento por parte de un profesional, el cual le aconsejará en todos aquellos aspectos tanto legales como fiscales que estén relacionados con la compra de un inmueble. Para ello pueden si lo desean, CONTACTA CON NOSOTROS, para recibir un trato personalizado y un asesoramiento profesional tanto para poner en venta su vivienda, como para ponerla en régimen de alquiler.

Aspectos a tener en cuenta:

Favorecer y acelerar la venta de su vivienda

Usted va a poner un producto a la venta, y como tal, es necesario hacer atractiva su vivienda. Una buena primera impresión es fundamental y determinante a la hora de que el comprador decida. Para ello, puede usted mismo adecentar su vivienda para hacerla más atractiva a los posibles compradores que la visiten, o puede consultar nuestro servicio de HOME STAGING, en el que ofrecemos un encargo de puesta a punto de su vivienda para su posterior comercialización. No obstante, hay ciertos consejos importantes a la hora de presentar su vivienda a los clientes potenciales:

  • Airee y ventile la vivienda unas horas antes de la visita.
  • Permita que entre la luz natural, cuantas menos cortinas y persianas cerradas haya mejor.
  • Repare los pequeños desperfectos que puedan causar una mala impresión, tales como desconchamientos de la pintura, bisagras que hagan ruido, puertas y cajones que no cierren bien, olores fuertes (de humedad, comida, basura, detergentes etc..).
  • ¡Menos es más! Cuanto menos cargada esté su vivienda, más espaciosa y diáfana parecerá, no deje que los lugares de paso sean estrechos por culpa de muebles y armarios, deje que el cliente pueda moverse libremente por la vivienda sin necesidad de ir con tiento de donde pisa, manteniendo la casa recogida.
  • Evite aglomeraciones de familiares o amigos cuando se realice la visita, ya que esto aparte de hacer que la casa parezca más pequeña, puede incomodar a los clientes.
  • Aparatos electrónicos como TV, cafeteras, cortacésped, batidoras y cualquier otro aparato que pueda producir ruido, deberán estar apagados, o con un volumen bajo que permita visitar la vivienda con suma tranquilidad.
  • Recuerde que es la casa la que está en venta, y no el mobiliario existente, aunque este esté incluido en la venta. Es mejor enfatizar sobre las cualidades de la vivienda (situación, tranquilidad, orientación y distribución), que en la procedencia o calidad del mobiliario.
  • Si realiza la visita conjuntamente con un agente, manténgase en un segundo plano y deje que el agente pueda realizar su labor, el agente conoce las preferencias de los compradores y sabrá identificar los puntos fuertes de su vivienda. Pronúnciese únicamente cuando este le pregunte y absténgase de hablar de precios o condiciones de la venta delante de los clientes, y permita que sea el agente que se encargue de ello, es mejor no abrir más de un canal de comunicación en este sentido.
  • Flexibilice los horarios de visita. El agente le avisará normalmente con anterioridad, e intentará realizar la visita con luz diurna, a ser posible cuando esta más luzca la vivienda. Si por algún motivo usted no pudiera realizar la visita en los horarios solicitados, deje una llave al vendedor o a una persona de confianza que pueda abrir la vivienda. Entienda que en algunas ocasiones, el comprador cambie repentinamente de opinión y en lugar de querer visitar viviendas distintas a la de usted, decida querer visitar la suya, por lo que en algunas ocasiones el agente no dispondrá de mucho tiempo para advertirle, o en caso contrario, cambie de parecer y decida ver otro tipo de inmuebles distintos al suyo.
  • La limpieza es primordial, sobre todo en cocina y baños.
  • Tenga a mano cuanta documentación le pueda ser requerida, tales como la escritura pública, último recibo de IBI, gastos de comunidad, facturas de luz y agua etc…
  • Si tiene mascotas que normalmente andan sueltas por la casa, es mejor no dejarlas dentro de la vivienda o dejarlas al cuidado de alguien mientras se realiza la visita. No a todo el mundo le gustan las mascotas.

Averiguar el valor de mercado de su vivienda

No existe una tabla matemática para el cálculo del valor de su vivienda. El valor irá condicionado a múltiples factores y variantes, por lo que le recomendamos que se deje asesorar por un especialista, bien un tasador de algunas de las firmas con solera, o bien por nosotros, su agente inmobiliario de confianza. Para una valoración correcta, aspectos importantes a mencionar son:

  • La ubicación y orientación de la vivienda
  • El estado de la misma
  • El estado del edificio y/o comunidad y entorno
  • Precios medios de viviendas similares ubicadas en su misma zona
  • Índices de revalorizaciones futuras
  • Clasificación del certificado energético

Poner un precio demasiado superior al de mercado, tanto si es porque uno cree que su casa lo vale, como si es para especular con una posible negociación a la baja no es productivo. Si después de que su agente le dé un precio objetivo de venta, usted considera que su casa vale mucho más, es mejor que no la ponga a la venta, recuerde que su agente va a velar por sus intereses pero no puede hacer milagros.

Compruebe que su precio sea competitivo, y esté abierto a la negociación. Se trata de llegar a un precio de venta que sea lo suficientemente justo para el vendedor, y lo suficientemente atractivo para el comprador.

Puede usted intentar vender por encima, a precio, o por debajo del valor de mercado, lógicamente si usted tiene prisa por vender, lo ideal sería colocar el precio de venta lo suficientemente por debajo del precio de mercado como para situar su vivienda en la primera intención de compra. Estos parámetros, debe de estudiarlos usted mismo según sus necesidades e intenciones reales de venta.

Por último pero no menos importante, póngase usted en la piel del comprador, y de manera objetiva trate de imaginarse a usted mismo intentado comprar su propia casa.

Fijar el precio de venta y posterior negociación.

Una vez fijado el precio de venta, un requisito fundamental es que el precio de venta sea el mismo para todo el mundo. Si ha ofrecido su vivienda a más de una agencia, deberá advertir a todas y cada una de ellas del precio de venta al público, y usted como particular, en el caso de que le surja algún posible comprador directo, deberá ofrecer la vivienda al mismo precio. Una dilatada experiencia nos demuestra que oscilaciones entre el precio desde diferentes fuentes puede echar a perder una venta, provocando inseguridad en el comprador.

¿Qué ocurre cuando hay un interesado en la compra? Como ya sabrá y es habitual, el interesado intentará comprar por un precio inferior al de venta, y propondrá cuantos argumentos sean posibles para convencerle. Este es un punto crucial en el que las agencias realizan una labor extraordinaria. Evitan una confrontación directa entre el comprador y el vendedor, llegando a un consenso amistoso para la compraventa y respondiendo con solvencia a cuantas preguntas y requerimientos precise la parte compradora. En GRUPO CUPULA no damos una operación por perdida, por complicada que sea, siempre hay una solución, y dedicamos todo nuestro esfuerzo para que usted finalice la venta con éxito.

Actúe con coherencia a la hora de elegir a un agente inmobiliario

No todos los agentes son iguales, igual que no todos los vendedores ni todas las casas son iguales. Desconfíe de aquellos que le ofrecen vender su vivienda por un precio superior al del resto, y no firme ningún documento sin leérselo bien. En caso de que haya un contrato de servicios, es mejor que pueda usted llevárselo a casa para estudiarlo antes de firmarlo si considera que el agente no le ha explicado bien, y dejado claro cada uno de los puntos y términos del contrato. Esto le ahorrará bastantes sorpresas desagradables. Por ese motivo, en GRUPO CUPULA encontrará una total transparencia y un asesoramiento honesto y profesional. Nos preocupamos por nuestros clientes.

Firmar un contrato privado o de opción de compra.

Llegados a este punto, podemos afirmar que la venta está encaminada. Únicamente hay que reflejar en dicho documento, las condiciones y plazos de venta. Estos habrán sido consensuados entre las partes bajo nuestro asesoramiento, estableciéndose un pago anticipado o de opción de compra, que salvo un acuerdo diferente, será del 10% del valor de venta. Este pago muestra de manera fehaciente la real intención de compra del inmueble por parte del comprador.

En GRUPO CUPULA nos encargaremos de todo el papeleo necesario para preparar la firma del contrato, y solicitaremos la documentación precisa y ajustada a la ley que ha de constar en dicho contrato.

Escritura pública ante Notario.

La firma y obtención de la ESCRITURA PÚBLICA ante notario, será la culminación de la transmisión de su inmueble al comprador. El Notario es una figura del funcionariado público, con autoridad para dar fe de los actos públicos realizados ante él y, se encarga de redactar y garantizar documentos tales como testamentos, contratos, escrituras de compraventa y cualquier otro documento por el que se le haya conferido potestad. El notario en nuestro caso, velará por el correcto cumplimiento de lo que la ley establece y exige, y comprobará y explicará los diferentes términos de la compraventa al comprador, que quedarán reflejadas en la nueva escritura pública, de la cual obtendremos una copia simple antes de salir de la notaría, que nos servirá como documento acreditativo de que la vivienda ha sido transferida correctamente al comprador, hasta que la definitiva sea redactada, por lo general en un par de semanas.

Gastos e impuestos derivados de la venta

Todos los gastos derivados de la compraventa (salvo acuerdo expreso) serán a cargo de la parte compradora, a excepción de la PLUSVALIA MUNICIPAL que será a satisfacer por la parte vendedora. GRUPO CUPULA recomienda el asesoramiento de un profesional, tanto para los aspectos legales, fiscales o que guarden relación con la compraventa de inmuebles. Puede contactar con nosotros si lo desean, y les pondremos en manos de especialistas que le puedan ofrecer un trato personalizado.

La PLUSVALIA MUNICIPAL o Impuesto sobre el Increcimiento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto directo municipal, el cual se calcula en base a determinados criterios del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. Consiste en calcular el incremento del valor catastral del suelo, que se supone que ha sufrido una vivienda desde la fecha de compra hasta la fecha de su venta, con un máximo de 20 años computables.

La PLUSVALIA FISCAL o Incremento Patrimonial (no confundir con la plusvalía municipal), es el impuesto que se le paga a hacienda mediante la declaración de IRPF, en base al incremento patrimonial obtenido por la venta del inmueble.

Plusvalía fiscal para no residentes

Todas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles situados en territorio español y salvo algunas excepciones, tributarán al 19% a partir del 2016, mientras que las que han sido vendidas entre el 01/01/2012 y el 31/12/2015 tributan entre el 21% y el 19,5%.

El adquiriente del inmueble, sea o no residente, está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% del valor de venta del inmueble. Debiendo aportar la parte vendedora ejemplar del modelo 211 empleado para ingresar la retención. Siendo luego por cuenta y riesgo de la parte vendedora NO residente, el pago del resto de la cuantía resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida fuera inferior a la cuota a ingresar, se podrá reclamar la diferencia.