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Guía del comprador


¿Cómo reservar la vivienda que ha decidido comprar?


Una vez que usted ha decidido comprar una vivienda, y previo a la firma de Escritura Pública de Compraventa, conviene firmar un CONTRATO PRIVADO, bien sea un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA o un CONTRATO DE ARRAS, donde quedarán reflejados los acuerdos y condiciones entre la parte compradora y la parte vendedora.

La firma de un CONTRATO PRIVADO, vincula a comprador y vendedor de forma legal. Dicho contrato, incluye toda la información relevante de la propiedad junto con los acuerdos y condiciones pactados entre las partes, y cuyos datos personales también quedarán reflejados. Si bien existen diferentes formatos de dichos contratos, es mejor en nuestra opinión dejarse asesorar por un profesional para que la redacción del mismo se ajuste a la ley y proteja sus intereses. Puede realizar esta gestión con nosotros directamente de forma gratuita o bien mediante la contratación de un abogado o gestor de su confianza. En el caso de que usted no disponga de ningún abogado y, prefiera contactar con uno, nosotros podemos ofrecerle los contactos necesarios, ya que disponemos de una extensa trayectoria de estrecha colaboración con diferentes abogados y gestores, en el idioma que usted prefiera.

Por norma general, en el contrato, se estipulará una cantidad inicial o pago anticipado del precio total de compra, que salvo haber acordado una cantidad diferente, esta suele ser del 10% (el cual comprometerá a la parte vendedora a vender el inmueble en las condiciones estipuladas en el contrato), y una fecha límite que suele ser (salvo que se acuerde otro plazo) entre uno y tres meses aproximadamente, tiempo más que suficiente para preparar la documentación que se tendrá que presentar en la notaría, y tiempo suficiente en el caso en que se precise de un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda. En caso de que una vez firmado el contrato y entregada la cantidad a cuenta, el comprador no finalizara la compra, el vendedor podría quedarse con las cantidades entregadas a cuenta.

Los datos del contrato, serán obtenidos de la escritura pública de la vivienda y de una NOTA SIMPLE actual, en este documento se recogen tanto los titulares de la vivienda, como las posibles cargas y/o embargos que existan sobre la misma. De esta manera prevenimos cualquier contratiempo que pudiera retrasar la firma.


Firma de escritura pública

La firma y obtención de la ESCRITURA PÚBLICA ante notario, será la culminación de la transmisión del inmueble del vendedor al comprador. El Notario es una figura del funcionariado público, con autoridad para dar fe de los actos públicos realizados ante él y, se encarga de redactar y garantizar documentos tales como testamentos, contratos, escrituras de compraventa y cualquier otro documento por el que se le haya conferido potestad. El notario en nuestro caso, velará por el correcto cumplimiento de lo que la ley establece, y comprobará y explicará los diferentes términos de la compraventa, que quedarán reflejadas en la nueva escritura pública, de la cual obtendremos una copia simple antes de salir de la notaría, que nos servirá como documento acreditativo de que la vivienda ha sido transferida correctamente al comprador, hasta que la definitiva sea redactada, por lo general en un par de semanas.

Gastos e impuestos derivados de la compra de una propiedad

Hay una serie de gastos e impuestos que se han de tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad, estos dependerán básicamente del tipo de propiedad que se compra. En el caso de los bienes inmuebles hablaríamos de los impuestos de IVA e IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP). El IVA, únicamente se aplicaría a la venta de bienes inmuebles nuevos, es decir, de venta directa del promotor y lleva asociado otro impuesto llamado ACTO JURÍDICO DOCUMENTADO, y el ITP, se aplicará a la venta de propiedades de segunda mano.

Los honorarios de Notaría y de Registro serán calculados según el valor del inmueble y en base al tipo de operación realizada y las condiciones de la misma, si bien a modo de referencia, podríamos contar con un coste aproximado entorno al 2% del valor de compra. En estos gastos ya están incluidos la inscripción de nuestra escritura pública de compraventa en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, esto se hace simultáneamente desde la Notaría en el momento de la compra.

Opcionalmente, y dependiendo de las circunstancias de cada operación de compraventa, pueden ir asociados otra serie de gastos como los de GESTORÍA, ABOGADO, TRADUCTOR, TASACIÓN PREVIA DEL INMUEBLE para la obtención de un CREDITO HIPOTECARIO, y cualquier otro tipo de servicio solicitado.

Resumiendo, estos serían los gastos propios de la compra de un inmueble:

  • IVA: Únicamente para la compra de vivienda nueva, actualmente se aplica el 10%, a excepción de locales comerciales, garajes, almacenes etc... que tributa al 21%. Se paga en el momento de la compra. Este impuesto lleva asociado también el siguiente impuesto:
  • ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD): Desde el 01/01/2013 en Madrid se aplicará el 6 % y en Castilla la Mancha el  9 % sobre el valor de la compra. El plazo para pagarlo es de un mes.
GASTOS OPCIONALES: Si bien estos dependerán de una serie de factores y acuerdos personales, a modo de ejemplo:
  • GESTORÍA: Dependerá de los precios estipulados de cada una, si bien podríamos estar hablando de entre 200 y 300 euros por escritura.
  • ABOGADO: Dependerá también del acuerdo y de los honorarios de este, pero se suele pagar entre el 0,5% y el 1% del precio de compra.
  • TASACIÓN: Dependerá del tamaño y características propias de la propiedad, siendo lo más habitual pagar entre 400€ y 600€.
  • TRADUCTORES: En caso de solicitar un traductor, dependerá única y exclusivamente del trato acordado. Recomendamos contratar a traductores oficiales, ya que en ocasiones el vocabulario empleado suele ser muy técnico y una mala traducción puede llevarnos más de un disgusto.
  • HIPOTECA: Dependerá del tipo de financiación requerida, y del banco utilizado. Actualmente hay muchos productos hipotecarios, recomendamos realizar un estudio con diferentes entidades bancarias, ya que puede haber diferencias entre unas y otras.


Gastos municipales anuales de la propiedad

Al pasar a ser propietario de una vivienda, hay una serie de impuestos y tasas que hay que pagar anualmente:

  • IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI): También llamada CONTRIBUCIÓN, irá en función de cada ayuntamiento, y la cuantía se calcula en base al valor catastral de la propiedad y una tasa impositiva grabada por el propio ayuntamiento.  Una vivienda urbana de unos 100m2 está pagando aproximadamente 400€ de IBI.
  • TASA DE RECOGIDA DE BASURAS: Dependerá del municipio y del tamaño de la propiedad. 
  • TASA DE ALCANTARILLADO: Dependerá también del municipio.